地政士職業懶人包：從考證到百萬年薪，開啟你的專業不動產之路！

隨著法律制度的推進與房地產市場的熱絡，地政士逐漸成為土地與不動產事務中不可或缺的專業角色。在 2002 年地政士法實施後，地政士成為需要通過國家考試取得專業證照的職業，這個轉變不但提升了地政士的專業性與公信力，也使其成為民眾信賴的重要職業。

台灣目前約有 10,370 位合格地政士，負責土地登記事項、法律文件撰寫及稅務事項等重要服務。本文整理出地政士職業懶人包，全面介紹地政士工作內容、考試資訊、薪水以及未來的發展前景，帶你一起來探索地政士的相關資訊！

在傳統社會「有土斯有財」的觀念之下，擁有土地或房地產對台灣人來說象徵著財富與安定，因此購置不動產成為多數人重要的投資之一。隨著國內房地產市場需求的增長，專業的地政士也成為不動產買賣的關鍵人物。

地政士是台灣獨有且歷史悠久的專業，職業源頭可追溯到 1923 年，最初被稱為「土地代書」，職務內容是協助人們處理土地的登記、過戶及相關文件。後來隨著法規的制定，地政士逐步被正式認可，並按照地政士法第 16 條執行業務，協助委託人在土地與不動產事務上順利完成相關流程。地政士的工作內容主要包含：

• 土地與不動產登記與測量：負責協助委託人申請土地登記（包括所有權、抵押權等變更），同時也會協助進行土地測量，確保土地界限清晰，保障權利的公平性。
• 不動產法律文件撰寫與認證：地政士需撰寫不動產相關的法律文件，並編制不動產買賣或租賃契約等；同時提供不動產交易中法律諮詢與必要文件準備，確保文件符合規範。
• 土地稅務諮詢與申請：地政士在稅務方面的服務廣泛，包括土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅、房地合一稅、贈與稅、遺產稅等，地政士會提供專業意見，協助委託人理解並處理稅務上的問題，保障交易的合法性。
• 土地使用與規劃：在土地使用與規劃方面，地政士可提供相關建議，並針對土地法規作解釋，幫助委託人明白權利義務，協助合法進行土地使用或開發。

想成為地政士需要具備哪些專業能力？

地政士需具備豐富的法律知識，如民法與信託法概要、土地法、土地稅法等，才能應對複雜的土地歸屬問題與不動產事務。

同時，地政士也需要具備撰寫土地登記、測量、不動產契約等文件的專業技能，並執行契約簽證。除此之外，良好的溝通技巧也是地政士工作的必備能力，以便有效和委託人、政府機關及其他相關單位進行交流，確保不動產交易過程的順利進行。

地政士與土地代書的比較

地政士需要考取證照，且必須對於房產交易、土地登記以及稅務法律等問題有夠全面的了解，相較之下，傳統土地代書多限於文件處理，且不需考照，與地政士相比專業性較低。

想成為地政士不僅需要專業知識，更需要通過國家考試才能正式執業。雖然地政士考試不限定報考科系，但多數地政士都擁有相關的專業背景，例如畢業於地政、土地開發、都市計畫、財經和法律等相關科系。

每年考選部會公告最新的專門職業及技術人員普通考試地政士簡章，每年 2 至 3 月開放報名，6 月進行考試，考試科目包含以下幾項：

• 國文（作文 60%、測驗 40%）
• 民法概要與信託法概要
• 土地法規
• 土地稅法規
• 土地登記實務

除了國文考科為選擇加申論題型，其餘專業科目皆為申論題型。考試總成績達 60 分即合格，111 年地政士考生共有 6,641 人，錄取人數為 347 人，錄取率為 11.14%，創下近五年新高。112 年地政士考生則有 7,100 人，為歷年來報考人數最多的一年，最終錄取率為 4.29%。

土地代書 vs 地政士：不同體系的比較

地政士與土地代書雖然在工作內容上有部分重疊，但在考試制度、職業範疇以及法規背景上有明顯區別。

台灣的地政士體系主要分成兩種：一類是傳統的「土地代書」路線，類似於考到律師執照後，可以有資格在事務所執業；另一類則是公家機關負責的公職地政士體系。以下將對這兩種體系做詳細介紹與比較：

• 考取執照的地政士：是透過「專技普考」考取的專業職業。拿到執照後，若工作滿 2 年，還可以有機會轉任相關的政府機構。地政士的執業執照有效期為 4 年，必須在到期前完成政府認可的專業培訓並提交證明文件，才能向主管機關申請換新照並繼續執業。
• 地政公職：地政公職需通過高普考、地方特考等考試進入公職體系，工作內容主要包括辦理地政業務、土地徵收、地價處理、出納以及其他臨時交辦的事項。大部分人會被分派到財政部國有財產局，負責國有財產管理工作；或者到各縣市政府的地政事務所，處理土地和建物的登記、案件資料校對以及地價相關業務。

隨著地政士職業需求逐年增加，薪資待遇也水漲船高。雖然各地政士事務所的薪資和獎金結構不同，不過地政士起薪大約為 3.4K 左右，有些案件量較大的事務所月薪可達 10 萬元，甚至有機會成為百萬年薪一族。

值得注意的是，地政士的薪水來源主要依賴執行的業務量，薪資根據工作性質與業務多寡會有不同。以下將從「自行開業」和「受僱他人」兩種地政士工作模式，詳細介紹薪資差異及收入來源：

1. 自行開業地政士：風險與報酬並存

自行開業的地政士需獨立承擔經營風險，收入高低依案件量、業務範圍與市場景氣而變動。自行開業的優勢在於收入彈性大，若房地產市場景氣旺盛，接案量增加，收入也隨之提升。然而，開業地政士面臨的風險也不小，特別是當房市低迷時，案件量下降，收入可能會大幅受影響，而固定支出依然存在。

不過選擇自行開業後，地政士可按件計酬，以一筆不動產買賣登記為利，地政士代書費約為 1.2 萬元，因此月入在 10 至 20 萬元之間。尤其對於大案件，若包含多筆土地或建物，根據財政部執行業務者收入標準，每增加一筆土地或建物，收費可提升 25%，最高可增加 200%（不包括車馬費）。因此案件規模越大，收入越可觀，百萬年薪不是夢！

2. 受僱地政士：薪水、獎金結構穩定

選擇受僱於地政事務所的地政士，收入穩定且無需承擔經營風險，但收入上限會比自行開業來得低。受僱地政士的收入主要來自固定薪水與業績獎金，一般剛入行的地政士起薪約為 3 萬元。隨著經驗積累與職位提升，成為正式主辦代書後的月薪可達 4 萬至 6 萬元，並視案件數量獲得獎金分紅。

這類型的地政士優勢在於工作較為穩定，無需自行招攬客戶或承擔業績波動風險，對於新手地政士而言，受僱模式是一個累積經驗與人脈的好選擇。未來，隨著工作經驗增加以及人脈網絡的拓展，可考慮自行開業，逐步提升收入。

隨著不動產市場需求的多樣化，地政士的發展已不再侷限於傳統代書角色。地政士不僅能處理土地登記、測量等基本業務，還有機會進一步發展為全方位不動產人才，拓展更廣闊的職業前景。

以下是地政士把握全新出路機會的 3 大秘訣，幫助你提升自身競爭力，開創更靈活的職業道路：

1. 職業道德與操守：確保客戶權益，樹立專業形象

地政士的工作涉及委託人的財產與權益，因此保有職業道德與操守非常重要。地政士在辦理不動產相關業務時，需要保持正直誠信，尤其是面對交易中的風險與潛在詐騙行為時，更要謹慎處理。許多地政士事務所為了加強信任，會要求員工提供無犯罪紀錄證明（俗稱良民證），確保代書的背景清白。除此之外，地政士也應該避免參與可疑的交易或牽涉利益的衝突，以保障委託人的利益為首要考量。

在房地產市場波動較大時，地政士更需要具備敏銳的判斷力，確認交易是否合法，並確保交易各方利益不受損。這樣不僅能提升地政士在市場上的口碑信譽，長期累積下來的委託人和業界信任，也能為未來職業發展奠定堅實的基礎。

2. 持續進修與學習：掌握最新法規，提供最佳建議

隨著稅務政策、土地法規及不動產市場的變動，地政士需要不斷更新專業知識，以滿足市場和客戶的需求。尤其近年來不動產稅制頻繁調整，地政士必須持續進修，確保掌握最新的法律規定，才能提供客戶更準確的法律建議。

許多地政士事務所會定期舉辦內部培訓，或鼓勵員工參加外部課程，學習最新的稅法、不動產法規變動，甚至是市場趨勢分析等專業內容。地政士的執照有效期為四年，為了維持專業資格，根據地政士法第 8 條規定，地政士每四年需完成至少 30 小時的專業訓練，並提交培訓證明文件，以便進行執照的續照。透過定期進修，地政士不僅能保持執照的有效性，更能為客戶提供最新的政策解讀與最佳處理方式，鞏固專業地位。

3. 地政與不動產雙證照：拓展業務範疇，提升競爭力

若地政士希望進一步提升職業競爭力，考取「不動產經紀人證照」是一個理想的選擇。地政士與不動產經紀人的考試專業科目高度重疊，包含法律、稅務及不動產相關法規等科目，因此同時準備兩種證照既高效又省力。地政士考試一般在 6 月舉行，而不動產經紀人考試在 11 月舉行，兩者的法規變動範圍相似，順著考期進行準備更為理想。

地政士若同時擁有不動產經紀人證照，就能夠合法處理不動產的租售、承購等業務，包辦從登記、測量到買賣租賃的一站式服務，不僅能為客戶帶來更便捷的服務體驗，也能使買賣流程更加順暢，進一步增加客戶信任度，在多變的市場環境中增強職業彈性與抗風險能力。

成為地政士，從 Cake 開始

地政士在台灣不動產市場中扮演著至關重要的角色，隨著房地產市場的發展與需求增加，地政士這一行業不僅有穩定的收入來源，更具備專業與公信力，成為民眾信賴的不動產專才。如果你對地政士職缺有興趣的話，趕快來 Cake 平台！無論是初入行的新手，還是具備豐富經驗的專業人士，都能找到適合的機會！